一：温哥华房产的可负担指数极低温哥华连续多年被评为世界前五最宜居都市，在这里，雪山，大海，森林，湖泊，都市完美的结合在一起，由于气候极好，夏天凉爽，冬天温暖，来自世界的富人扎堆，温哥华成为了北美平均房价第二高的地方，仅次于旧金山的硅谷。同时由于全城平均收入跟房价比例差异较大,温哥华常年位居世界房价最难负担的城市第二名，是有名的钉子户，仅次于香港。照理说如果一个城市收入相对低，房价久而久之会回落的，但是温哥华房价仍然多年居高不下，其原因主要还是人口的净流入，而且有大量来自国内以及美国，印度，伊朗，中东，欧洲等国家过来的家境殷实的新移民。他们来这里往往就是已经退休的或者半退休的状态的，所以报税账面上每年收入较低，但是资产却颇丰，所以入手房地产，当然也毫不手软。另一方面，由于温哥华绝佳的气候以及人文条件，加拿大本国居民向这里搬迁的也有很多，有从中部来的，也有不少从遥远的东部搬来的。这一点我们聪明的华人当然也不会落后，由于华人本身就喜欢聚集在海滨大城市，一是就业机会多，而是大城市文化相对多元化，华人聚居地区经济也繁荣昌盛，这一点从美国的华人分布也可以看得一清二楚。所以不少通过中部（曼省、萨省）或者东部海洋四省、或魁省移民项目，刚刚拿到枫叶卡的华人移民，就头也不回的立即举家搬迁来到温哥华，挥一挥衣袖，不带走一片云彩。这一点也使得这些小的省份气得咬牙切齿，后续制定的移民政策和审批移民申请都以是否有意愿在本省常住、永居作为重要条件。这里的城市结构与中国不同，DOWNTOWN是城市的中心，高楼大厦，高层公寓，高端商场只有再这里才能看到，当然大温地区下面还有不少卫星城，每个卫星城也有属于自己的小DOWNTOWN。这里的房产以独立屋，联排为主，DOWNTOWN或者城市次中心才能看到中国常见的高层公寓。与中国人喜欢住在市中心的思想不同的是，这里的人更愿意住在郊外。由于高度城市化以及免费便捷的高速公路体系，这里农村城市差异不大，农村城市化，城市农村化。所以只有未婚的年轻人普遍愿意租住在公共交通发达，地铁便利的市中心的高层，成家后尤其有了孩子后，大部分都会搬到城市的郊区也就是卫星城购置有前后院的HOUSE安居乐业。这一点从之前火遍全球的美国情景喜剧FRIENDS我们也能清晰看出，第一季开始，3男3女共同租住在纽约曼哈顿的公寓里，工作，交友，娱乐，好不快活。第9季第10季，一个个一对对开始依依不舍地搬离昔日温馨并充满回忆的小公寓，开始生娃养娃过上正常的美国中产生活。孩子在此无忧无虑的快乐成长，接受教育直到考取大学，开始工作才搬离家里。这里的HOUSE大小方面通常会有两个指标，比如说某某房子地大10000尺，房子4000尺，1平方米=10.76平方尺，所以也就是说这个房子前后花园加房子总共1000平左右，建筑面积400平左右。这里的HOUSE，公寓都没有所谓的公摊面积，拿在中国较为普遍的共管物业公寓或者联排来对比，这里的车库，阳台，小花园，屋顶露台等都不能计入实际面积。我目前生活的南素里区域算是大温地区性价比较高的，平均来讲，600平土地，400平建筑面积的HOUSE也只有150万-180万加币左右，按照目前汇率5.1,换算成人民币大概是750-900万左右，相比起北上广深5-10万一平的均价，还是亲民很多，如果再对比人居环境，生活品质的话，这里性价比毫无疑问会完胜国内一线城市。由于前文所讲的中国人新移民多年的大量涌入，凭借举世闻名的不差钱的能力和热衷房产投资的根深蒂固的观点，大量购买本地土地物业，造成温哥华房价飙涨20年，本地年轻人人苦不堪言，不断向政府施压。随着以保护中产以下人士著称的NDP省政府的上台，20%的海外买家税（FOREIGNTAX）和空置投机税（SPECULATIONTAX）也终于被立法并出台。此举加上本地银行收紧贷款以及中国政府收紧国外汇款，严防资金外流的政策，精确打击了炒房一族，所以2018年-2019年温哥华房地产总算降温了，销量和价格都有不小的松动。话又说回来，正是由于最近15年海外买家，以及新移民的涌入，才托起了温哥华的经济，也使得BC省政府成为全加拿大经济增长率最高，失业率最低的省份，房地产业当仁不让的成为BC省最大经济推动力。不过20%海外税的出现，也间接的造成了笔者从事的移民行业的火爆，比如说一个国人想买温哥华一套100万加币的房产，由于海外税的存在，他需要支付120万，而且后续卖房的时候还有诸多投机税款，自己和子女也享受不到任何加拿大的福利，这个时候一个人其实很容易想通只要拿出多出的20万加币左右的差额，办理身份，拿到BC省提名的那一刻便无需支付20%的海外税，况且全家医疗和小孩教育从此无需操心，再加上孩子从拿到身份起一直可以领到18岁的牛奶金（最高一个孩子每月750加币左右），可谓移民办理的稳赚不赔。2020年的COVID-19疫情的爆发，让世界每个角落都深受其害。以第三产业，旅游业，服务业，餐饮业等著称的温哥华当然更受重创，一时间，众多商业要么关门大吉，要么纷纷LAYOFF员工，苟延残喘，民众当然也是失业率高企。这本貌似是对房地产是一个重大负面因素，可是随着美国大量放水，大举印钞，世界各地也不得不纷纷效仿，虽说是饮鸩止渴，但是为了保障民生，帮助失业人群和落难雇主，大举印钞赈灾，通货膨胀之说甚嚣尘上，民众也都清一色的人为只有买房才能对抗通胀和货币的贬值，再加上近期银行基准利率一降再降，目前温哥华的房贷利率竟然可以低至1.5%左右。在这几重因素的叠加影响下，温哥华的房产从2020年末开始，又开始量价齐飞，不少楼盘又回到了几年前的疯抢OFFER的时代，这一切尤其又以150万加币以下的刚需独立屋为主，疫情的到来，使得民众更加愿意置换掉公寓或者TOWNHOUSE，以选择相对更加私密，人居面积更大的SINGLEHOUSE，所以这部分所谓的刚需楼盘目前异常紧俏，很多上盘一周就收到几十组或者上百组的SHOWINGREQUEST，然后周一统一收OFFER时候，可以收到10多个无条件OFFER。有些明星建商的一手房新楼盘甚至出现了如下图所示，在严寒的冬日里，彻夜住帐篷排队买房的盛况，而且买家确实是华人为主，难道是我们因为在国内都已经习惯了这一切的缘故？不过从经济面来讲，此时房产的升值确实是没有经济支撑的，此时的疯抢房产更多像是一种人们在不确定因素的大环境下，选择金融避险，又打消自身担忧的一种方式。不过后续如何发展，我们只能拭目以待。下面讲下国人最喜欢聊起的学区房，加拿大的小学数量相对其人口可谓非常之多，分布的非常分散，很多HOUSE，TOWNHOUSE区域也都会沿着学校而修建，所以大部分家庭距离学校通常只有0.5-3公里，可谓相当方便，很多家庭甚至可以步行上下学，加拿大也有的所谓的学区房，根据房产位置划分学校，但是住在学区房并不意味着你必须拥有此处房产，有租约，甚至只是租了HOUSE里面的一间房屋凭租约，都可以在此校读书。学校周边房产错落有致，有适合年轻家庭小型TOWNHOUSE，中小HOUSE，也有建在僻静处的幽深大宅。加拿大的公校教育完全隶属于政府，每年省政府会将所有公校根据各种指标打出平均分数和大温地区排名，但是公校的教师和校长却会根据上级安排，在公校间来回调动。所以这样一想，其实每个学校间也没有太大的差异。不过如果从投资角度考虑，买在著名学校周边的房产永远没错，既保值又易卖且易租。在我看来，本地的老年人（BABYBOOMER一代）是最幸福的群体，他们是二战结束后出生的一代人，小时候社会蒸蒸日上，经济发展，住在爸妈的大房子，快乐成长；长大后，努力工作，随便一个小蓝领，小白领的收入就能贷款买个大HOUSE，提前享受生活；退休了，把昔日50万买的房子350万，450万加币卖给新移民。揣着几百万存入银行，从此再也不问人间事，相对年轻点的带着老婆周游世界，锦衣玉食，年龄大点的住进高档老年公寓，临走的一刻留一部分给孩子，一部分捐献给教会或者慈善事业。真可谓人生赢家，一生过的圆圆满满。当然总有些老人是想不开的，众所周知，温哥华西区是本地著名豪宅区，总有些白人大爷大妈打着横幅，上街游行，抗议无力支付日渐增长的房产税。原来他们几十年前购买的房产只有几万或者几十万加币，如今一幢幢HOUSE政府估值都是几百万加币，由于这里房产税是根据每年的政府评估价而缴纳，他们就开始叫苦连天，守着大几百万的家产向政府哀嚎仿佛自己是人间最痛苦的人。此举当然遭到本地年轻人，和周围新移民邻居的不齿，年轻白人拿着一个月几千的CHECK，新移民一个月背着1万多加币的贷款，默默地看着大爷大妈们气势汹汹的上街游行。很多人看到这里第一反应肯定是：为何不卖掉房子呀？揣着几百万，搬到BC东部腹地或者温哥华岛上几十万买个高档公寓安享晚年多好呢？老人们的回答是：这个房子是他们一生的所有，在这里有他们甚至是他们儿孙所有珍贵的回忆，这个房子是跟他们无法分割的，也是无法用钱来衡量的。
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Westcot Elementary
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| 公立 |
小学 |
家长年均收入：0 |
| 去年学校排名：- / 955 |
五年平均排名：22 / 805 |
参加测试人数：44 |
| 非英语学生率：26.60% |
法语教学率：0.00% |
特殊学生率：5.60% |
| 联系电话：6049811270 |
传真：6049811271 |
学校地址：760 Westcot Rd. West Vancouver BC V7S 1N7 |
| 校长： |
生源容量： |
登记人数： |
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