房地产危机的发生是有规律性的，但它们并不是千篇一律的，严重性也不尽相同。十年前的全球金融危机是一场资本危机；而现在，我们面对的危机是一场收入危机。当嘉民集团（GOODMANGROUP）的股票在2009年5月以每股1.25美元的价格易手时，那些等待着类似金融危机式（GFC-STYLE）的房地产崩盘的人——就像准备打最后一场战役的将军们一样。当年，在全球金融危机（GFC）期间，资金匮乏。各个公司的股权和债务都经过了严格的配给，并相应地定价。事实上，银行是迫切地想要收回这些债务的。当下的情形是——资金（股权和债务）很充裕，真正的问题在于：收入的可持续性。目前收入正受到前所未有的严格审查。房地产投资信托基金(REIT)的分析师在上个月的业绩报告中面临的最大问题是——“实际收到了多少租金？”。与此同时，这次的COVID-19疫情正迫使投资者们面对会影响未来收入的结构性变化。如今，有资金实力的投资者能够、而且越来越愿意，为这些风险买单，这在全球金融危机中是不可能发生的。德克斯地产基金（DEXUSWHOLESALEPROPERTYFUND）刚刚以约4.5亿澳元的价格出售了墨尔本弗林德斯街452号大楼，树立了全球基准——这笔交易仅仅比当前的账面价值高出约11%，收益率不到5%。受疫情影响，来自高纬环球（CUSHMAN&WAKEFIELD）由理查德·巴特勒（RICHARDBUTLER）带领的专业房地产咨询团队再三建议德国的重量级买家德卡房地产（DEKAIMMOBILIEN）——以整租形式进行出租，最好有大量的政府租户，有效期超过6年的长期租约为佳，充分利用自己的优势在已经拥有的大楼周围购买新楼。同样在疫情的影响下，澳洲房地产开发公司斯多克兰集团（STOCKLAND）通过仲量联行（JLL）出售了两家购物中心——维多利亚州的STOCKLANDTHEPINES购物中心和昆士兰州的STOCKLANDCALOUNDRA购物中心。售价约为2.5亿澳元，收益率约为7%。在2018年6月这两处房产的估价为3.398亿澳元。尽管如此，STOCKLAND还是找到了买家——总部位于悉尼的哈本房地产基金（HABENPROPERTYFUND）。HABEN在该领域一直有着良好的记录，对其而言，这两处房产意味着大型的便利零售中心，业绩强劲的折扣百货商店，以及大量的多用途可开发土地。重要的是，HABEN的收购得到了经验丰富的投资者的股权支持，这些投资者有资金实力为风险买单，而约8%的初始收益率，也相当具有吸引力。在某种程度上，此次疫情开始的头几个月就像全球金融危机一样。根据商业交易研究机构REALCAPITALANALYTICS的数据：今年第二季度，全球商业地产销量仅为2019年同期的一半。事实上，今年第二季度是自2009年全球金融危机以来表现最差的三个月。但REALCAPITALANALYTICS在其8月份的报告《2020年第二季度全球资本趋势》中表示：今年剩余的时间里还是会出现一些积极因素的。“随着封锁的放松，许多主要经济体都正在重新开放，尽管速度各不相同。有迹象表明，正在进行的交易数量开始攀升，并且融资活动保持强劲。”房地产服务和投资管理公司仲量联行（JLL）澳大利亚研究部门负责人安德鲁•巴兰泰恩（ANDREWBALLANTYNE）制作一个线性图——技术性地指出了全球金融危机（GFC）和此次新冠肺炎危机（COVID-19）之间的差异。BALLANTYNE将标普500BBB级企业债券的收益率作为房地产融资的指标，目前处于低位，而2009年则为2位数。②房地产收益率和融资成本之间的点差也要高得多。在这种情况下，CBD办公室收益率和通胀指数债券利率之间的点差比2007年高出约130个基准点。BALLANTYNE还将日本的案例作为参考，研究“当无风险利率接近于零时，房地产收益率在危机中会如何变化”。根据全球金融危机期间东京写字楼的实际经验，他得出了一个结论：在这样的环境下，收益率将保持坚挺，不会下降。投资者们正面临的挑战和战略意图仲量联行（JLL）还在8月发布的一份题为《重塑亚太投资战略》的报告中，对亚太地区的投资领袖进行了调查，了解他们正面临的挑战和目前的战略意图。相反，现在最大的挑战是——正确地为未来的收购定价、并确定诸如空置率和未来租金这类的假设数据。②这投资领袖2021年的投资额将会增加，但回报率将会降低。与此类似，高纬环球（CUSHMAN&WAKEFIELD）也为投资者们指出了五个重点关注的类别。与贷款机构合作，维持债务水平，为新的机会蓄积能量；保障现有投资组合的入住率；加快在物流和仓储方向的发展；寻求售后回租（SALE-AND-LEASEBACK）的机会；并关注不良资产的价格是否出现下跌，以及哪些资产的所有者需要进行再平衡。其中的许多问题将在下周二的“澳大利亚金融评论房地产峰会”（AUSTRALIANFINANCIALREVIEWPROPERTYSUMMIT2020）上进行讨论。其中一位主讲人CHARTERHALL集团的首席执行官大卫·哈里森（DAVIDHARRISON）在售后回租方面走在了前列。自以来，他已经与澳大利亚电信TELSTRA，澳洲石油公司AMPOL，包装和回收公司VISY，以及英国石油公司BP达成了协议。他表示：“政府、教育机构以及企业都将进一步寻求售后回租，这样他们就可以将更多的资金投资于他们的主要运营业务中。”如果您对更多财经新闻请关注财经789，其它澳洲房产资讯感兴趣,请关注澳大利亚恒泰国际官网,更多精彩资讯尽在其中!感谢您的来访,祝您生活愉快。返回搜狐，查看更多
更多文章
友情链接